Ako vyzerá report z obhliadky bytu

Report je zrozumiteľné zhrnutie toho, čo sme na obhliadke videli a zistili. Nižšie je skrátená ukážka z obhliadky trojizbového bytu na Lietavskej v Petržalke. Kompletnú verziu si viete stiahnuť ako dokument priamo na hlavnej stránke.

Ukážkový report – 3-izbový byt, Lietavská, Petržalka

Ilustračná ukážka reálneho reportu. Skutočný report je prispôsobený vašim otázkam a konkrétnej nehnuteľnosti.

Adresa: Lietavská, Petržalka – Bratislava V
Dispozícia: 3 izby, 68 m², loggia 4 m²
Poschodie: 5. z 8, panelový dom
Rok výstavby / rekonštrukcia bytovky: 1985 / zateplenie 2014, výmena stúpačiek 2019
Ponuková cena: 239 000 € (3 515 €/m²)
Náš odhad trhovej ceny: 225 000 – 232 000 €
Dátum obhliadky: 11.8.2026 o 15:20 – 16:35

Celkové zhrnutie

3-izbový byt v pôvodnom udržiavanom stave, po čiastočnej rekonštrukcii kúpeľne (2018) a kuchynskej linky (2020). Dispozícia je klasická petržalská – vstup do predsiene, z ktorej sa vchádza do obývačky, samostatnej kuchyne s loggiou a dvoch samostatných izieb. Priestor pôsobí svetlo, čisto a pripravene na okamžité nasťahovanie bez väčších investícií.

Bytový dom a technický stav

8-poschodový panelový bytový dom, kompletne zateplený v roku 2014 (viditeľne v dobrom stave). Stúpačky vody a odpadu vymenené v roku 2019, elektrické rozvody v spoločných priestoroch modernizované. Strecha po rekonštrukcii v roku 2016. Výťah funkčný, po výmene v roku 2022. Vstupné dvere s čipovým systémom, schránky nové. Spoločné priestory čisté, bez známok vandalizmu, na chodbách nové osvetlenie s pohybovými senzormi.

Interiér bytu – miestnosť po miestnosti

Obývačka: laminátová podlaha (bez vážneho poškodenia), plastové okná s vnutornými žalúziami, loggia zasklená. Kuchyňa: linka z roku 2020, indukčná doska, rúra a digestor Bosch bez viditeľného opotrebenia. Spálňa 1 (14 m²): pôvodná parketová podlaha, dobrý stav, vstavaná skriňa. Spálňa 2 (8 m²): koberec, vhodná ako detská izba alebo pracovňa. Kúpeľňa (rekonštrukcia 2018): sprchový kút, závesné WC, obklad po strop. Predsieň: vstavaná skriňa na mieru.

Kúrenie, teplá voda a energetika

Centrálne zásobovanie teplom, v byte pôvodné oceľové radiátory s termostatickými hlavicami, merače tepla na každom radiátore. Teplá voda centrálna, bez potreby vlastného bojlera. Rozúčtovanie tepla podľa pomerových meračov. Priemerná spotreba za posledné 2 roky podľa vyúčtovania: kúrenie 41 €/mesiac, teplá a studená voda 34 €/mesiac. Okná plastové z roku 2016.

Vybavenie, ktoré ostáva v byte

V cene je kuchynská linka vrátane indukčnej dosky, rúry, digestora a umývačky riadu, vstavaná skriňa v predsieni a v spálni. Práčka a voľne stojaci nábytok v izbách v cene nie sú. Odporúčame celý zoznam vybavenia uviesť priamo v kúpnej zmluve.

Okná, svetlo a orientácia

Byt je orientovaný Juh / Sever. Obývačka, kuchyňa a malá spálňa na juh – od dopoludnia až do večera priame slnko. Väčšia spálňa na sever. Výhľad z obývačky je na vnútroblok so zeleňou, nie do okien protiľahlého paneláku.

Hluk, súkromie a atmosféra

Počas obhliadky (poobede v pracovný deň) bolo v byte ticho. Zvuk z dopravy cez okná nebolo počuť. Susedia nad a pod bytom podľa maklérky pokojní (staršia pani + mladá rodina). Vo vchode je 24 bytov. Detské ihrisko pod oknami.

Lokalita a občianska vybavenosť

Petržalka – Lúky. V okruhu 700 m: Lidl (8 min pešo), MHD zastávka (autobus 98, 99, N99 do centra ~ 10 min), materská a základná škola (5 min pešo), poliklinika Šustekova (12 min autom). Vzdialenosť do centra Bratislavy autom 8-12 min mimo špičky. Nová električková trať (8 min pešo)

Parkovanie

Byt nemá vlastné parkovacie miesto ani garáž. Ulica nie je zaradená v PAAS. Voľné miesta v pracovný deň poobede: obtiažne, museli sme parkovať cca 150 m od vchodu.

Pivnica, komora a spoločné priestory

K bytu patrí pivničná kobka č. 27 (cca 3 m²) na prízemí, suchá, bez zápachu a stôp po vlhkosti, uzamykateľná. Je zapísaná ako súčasť bytu na liste vlastníctva. V dome je spoločná miestnosť na bicykle. Balkónová loggia (4 m²) je zasklená a využiteľná celoročne.

Bezpečnosť domu

Vchod uzamykateľný na čip, domofón. Kamerový systém pri vchode a vo výťahu. Osvetlenie okolo vchodu funkčné, prístup do pivničných priestorov cez samostatné dvere na čip. Vstupné dvere do bytu bezpečnostné, trojbodový zámok, kukátko. V okolí sme počas obhliadky nezaznamenali problémové javy, podľa maklérky je vo vchode pokoj.

Mesačné náklady a fond opráv

Podľa predloženého vyúčtovania spoločenstva vlastníkov: mesačná zálohová platba 290 € (energie, teplo, voda, výťah, upratovanie, správa) pre 3. osoby. Fond opráv 72€/mesiac. Zostatok vo fonde opráv k 7/2026: 7 200 €. Podľa správcu nie sú v najbližších 3 rokoch plánované žiadne mimoriadne výdavky na opravy.

Právny stav a list vlastníctva

Overili sme aktuálny list vlastníctva č. 1234, k.ú. Petržalka. Vlastník: jedna fyzická osoba (drží byt od roku 2017). Na LV nie sú žiadne plomby, exekúcie ani vecné bremená. Byt nie je zaťažený hypotékou. Rezervačnú a kúpnu zmluvu pripravuje realitná kancelária (odporúčame pred podpisom posúdiť právnikom).

Termín uvoľnenia a odovzdanie

Aktuálny vlastník v byte býva, uvoľniť ho vie do 30 dní od doplatenia kúpnej ceny. Odovzdanie navrhujeme protokolárne, so zápisom stavov elektromera, vodomerov a meračov tepla a s odovzdaním všetkých kľúčov vrátane čipov a kľúča od pivnice. Prepis energií a poplatkov SVB odporúčame vybaviť do 5 pracovných dní po odovzdaní.

Dôvod predaja a vyjednávací priestor

Podľa maklérky vlastník kupuje väčší dom mimo Bratislavy a potrebuje predať do 2 – 3 mesiacov. Byt je v inzercii 47 dní, cena bola pôvodne 249 000 €, znížená na 239 000 €.

Orientačný odhad trhovej ceny

Porovnávacia analýza troch podobných 3-izbových bytov na Lietavskej a okolitých uliciach za posledných 6 mesiacov (68 – 72 m², podobný stav): predajné ceny 218 000 – 236 000 €, priemer 3 320 €/m². Ponuka 3 515 €/m² je mierne nad trhom (+6 %), po zohľadnení novej kuchyne a kúpeľne. Reálna trhová hodnota podľa nás: 225 000 – 232 000 €.

Silné stránky bytu

Orientácia juh do vnútrobloku s výhľadom na zeleň, kompletne zateplený dom, po výmene stúpačiek a rekonštrukcii kúpeľne + kuchyne, čistý list vlastníctva, primeraný fond opráv, dobrá občianska vybavenosť, blízkosť novej električky. Byt je pripravený na okamžité bývanie bez ďalších investícií.

Slabé stránky a riziká

Chýbajúce vlastné parkovanie – v pracovnom týždni reálny problém. Detské ihrisko pod oknami – v lete môže byť hlučnejšie. Väčšina el. rozvodov v byte sú hlinikové. Ponuková cena je 5 – 8 % nad trhovým priemerom lokality.

Naše odporúčanie

Byt spĺňa väčšinu bežných požiadaviek na 3-izbové bývanie v Petržalke. Byt hodnotíme ako dobrú voľbu na vlastné bývanie. Má praktickú dispozíciu, dobrú orientáciu, zasklenú loggiu, udržiavaný stav a bytový dom po viacerých dôležitých rekonštrukciách. Za hlavné mínusy považujeme problémovejšie parkovanie a hliníkové elektrické rozvody. Najväčšou otázkou je však cena 239 000 € je podľa nášho názoru mierne nad trhovou hodnotou. Vzhľadom na aktuálne cenové nastavenie a čas inzerovania bytu, odporúčame skúsiť s predávajúcim rokovať o cene a preveriť priestor na jej úpravu.

📎 Kompletná fotodokumentácia (25+ fotografií vrátane detailov okien, kúpeľne, spoločných priestorov a výhľadov) je súčasťou prílohy k tomuto reportu.

Časté otázky

Ako vyzerá report z obhliadky bytu?

Je to zrozumiteľný dokument s fotkami, videom, popisom stavu bytu a domu, nákladmi, právnym stavom, odhadom trhovej ceny a odporúčaním, čo si ešte overiť.

Kedy report dostanem?

Prvé informácie vám povieme hneď po obhliadke, kompletný report posielame následne v elektronickej podobe.

Obsahuje report aj odhad ceny?

Áno, uvádzame odhad trhovej ceny v porovnaní s podobnými ponukami v lokalite a argumenty pre vyjednávanie.

Pošlite nezáväzný dopyt

Cena obhliadky začína na 89 €. Po nezáväznom dopyte sa vám ozveme do 24 hodín a dohodneme detaily.

Chcem obhliadku