29. 9. 2026 · 6 minút čítania
Ceny nehnuteľností 2026: inzeráty spomalili, skutočné predaje nie
Inzeráty hovoria o spomalení: ponukové ceny bývania stúpli medziročne o 9,5 %. Kúpne zmluvy v katastri však ukazujú rast o 13,6 %. Skutočné predaje teda zdražujú rýchlejšie než to, čo vidíte na realitných portáloch.
Priemerná ponuková cena bývania, 2. Q 2026 (NBS)
Priemerná ponuková cena bytu, 2. Q 2026 (NBS)
Medziročný rast realizovaných cien, 2. Q 2026 (ŠÚ SR)
Byty v inzerátoch stoja v priemere 3 430 €/m², rodinné domy 2 163 €/m². Za štvrťrok pribudlo pri bytoch 53 € na každom štvorcovom metri. Najpomalší rast za viac než dva roky, no stále rast (NBS).
Dve čísla, ktoré sa často zamieňajú
- Ponuková cena je suma v inzeráte. Počíta ju NBS z realitných portálov a publikuje aj v €/m².
- Realizovaná cena je suma z kúpnej zmluvy v katastri. ŠÚ SR ju zverejňuje štvrťročne, ale iba ako index a percentuálnu zmenu, nie v €/m².
Preto sa nedá férovo zostaviť tabuľka „ponuka verzus realizácia v €/m² podľa krajov“ z oficiálnych zdrojov. Porovnávame tempo rastu, nie absolútnu sumu.
Kde ceny v inzerátoch rástli a kde klesli
Medzištvrťročná zmena ponukových cien v 2. štvrťroku 2026. Najviac pridal Košický kraj, ťahali ho hlavne Košice IV. Prešovský a Banskobystrický kraj išli dole.
Ponukové ceny, zmena 2. Q 2026 oproti 1. Q 2026, v %. Zdroj: NBS (United Classifieds, NARKS). Trenčiansky a Žilinský kraj NBS v komentári číselne neuviedla.
Pokles neznamená, že kraj „padá“. V Prešove aj Banskej Bystrici ceny ďalej rástli. Priemer kraja stiahli byty v okrese Poprad a vývoj v okresoch Zvolen a Brezno. Prešovský kraj pritom v 1. štvrťroku vyskočil o 11 %, takže ide skôr o korekciu po prudkom skoku.
Skutočné predaje: Bratislava opäť na čele
Pri realizovaných cenách je poradie iné. Medziročne zdraželi predaje vo všetkých ôsmich krajoch, najviac v Bratislavskom.
| Kraj | Realizované ceny, medziročne |
|---|---|
| Bratislavský | +16,2 % |
| Banskobystrický | +12,4 % |
| Žilinský | +10 až 12 % |
| Trenčiansky | +10 až 12 % |
| Trnavský | +10 až 12 % |
| Nitriansky | pod 10 % |
| Košický | pod 10 % |
| Prešovský | pod 10 % |
Realizované ceny domov a bytov, 2. Q 2026 oproti 2. Q 2025. Zdroj: ŠÚ SR podľa TASR. Pri krajoch s rozpätím úrad zverejnil len pásmo, nie presné číslo.
Najzaujímavejšie zistenie: predaje predbiehajú inzeráty
Ponukové ceny stúpli medziročne o 9,5 %, realizované o 13,6 %. V Bratislavskom kraji je rozdiel ešte ostrejší: ponuka pridala za štvrťrok len 1 %, no predaje sú medziročne drahšie o 16,2 %.
Presný dôvod oficiálne dáta nevysvetľujú. Možné vysvetlenia sú dve: časť bytov sa predá skôr, než sa dostane do inzercie, a pri žiadaných bytoch sa zľavy z ponukovej ceny zmenšujú. Údaje z novostavieb v Bratislave to podporujú. Podľa portálu ERDO bola v júni 2026 priemerná ponuková cena 5 249 €/m² a realizovaná 5 170 €/m². Rozdiel je iba 79 €/m², teda približne 1,5 %.
Údaj ERDO platí len pre novostavby v Bratislave a pochádza zo súkromného zdroja, nie z NBS ani ŠÚ SR. Rozdiel ponukovej a realizovanej ceny nie je to isté ako zľava pri vyjednávaní.
Koľko metrov kúpite za 100 000 €
Najnovšie verejne dostupné krajské ceny v €/m² sú z 1. štvrťroka 2026. Rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším krajom je viac ako dvojnásobný.
Bratislavský kraj
pri 3 845 €/m²
Priemer Slovenska
pri 3 005 €/m²
Nitriansky kraj
pri 1 627 €/m²
Ponukové ceny všetkých nehnuteľností na bývanie (byty aj domy), 1. Q 2026. Zdroj: NBS, spracované podľa Nextech. Prepočet je orientačný.
Inak povedané: 70 m² v Bratislavskom kraji stojí pri tejto cene asi 269 000 €. Za rovnakú sumu by ste v Nitrianskom kraji mali v priemere približne 165 m². Krajský priemer však mieša mestá, dediny, domy aj byty, preto berte čísla ako mierku, nie cenník.
5 vecí, ktoré vás možno prekvapia
- Kúpne zmluvy rastú o 4 percentuálne body rýchlejšie než inzeráty (13,6 % oproti 9,5 %).
- Košický kraj mal v 2. štvrťroku najvyšší rast ponukových cien, 4,2 %. Bratislavský iba 1 %.
- Prešovský kraj zlacnel o 4,2 %, hoci v samotnom Prešove ceny ďalej rástli.
- Pri bytoch v 2. štvrťroku najviac zdraželi najväčšie, päť a viacizbové. Štvrťrok predtým pritom klesali.
- Domy a byty sa predávajú o 133 % drahšie než v priemere roku 2010 (ŠÚ SR).
Rok dozadu v skratke
Pred rokom bola priemerná ponuková cena bývania asi o 9,5 % nižšia, teda okolo 2 780 €/m² (dopočet z medziročnej zmeny NBS). Hranicu 3 000 €/m² prekročila až v 1. štvrťroku 2026. Realizované ceny rastú dvojciferne už šiesty štvrťrok po sebe. Medzištvrťročný rast 1,4 % je však najpomalší za posledných 11 štvrťrokov.
Čo z toho plynie pre kupujúceho
- Neporovnávajte byt s krajským priemerom. Porovnávajte ho s podobnými bytmi v rovnakej štvrti, rovnakého typu a veku domu.
- Menšie byty majú vyššiu cenu za m². Porovnanie trojizbového s garsónkou vás zavedie.
- Pri žiadaných bytoch nerátajte automaticky so zľavou. V Bratislave sa ponuka a realizácia pri novostavbách takmer zbehli.
- Pýtajte sa na mesačné náklady a fond opráv. Cena za m² nie je celá cena bývania.
Čo z toho plynie pre predávajúceho
- Cena v inzeráte nie je cena predaja. Rozhodne, čo za byt kupujúci reálne zaplatia.
- Priemer kraja môže zavádzať. Aj v zlacňujúcom kraji rástlo krajské mesto, kým okolité okresy klesali.
- Lokalita a stav bytu vysvetlia viac než celoslovenský titulok.
Zdroje dát
- NBS: Rast cien bývania sa v polovici roka spomaľuje (ponukové ceny, 2. Q 2026)
- NBS: Rast cien nehnuteľností zostáva na začiatku roka 2026 solídny (ponukové ceny, 1. Q 2026)
- NBS: Ceny nehnuteľností na bývanie podľa krajov (časové rady)
- ŠÚ SR cez TASR: realizačné ceny nehnuteľností, 2. Q 2026
- Nextech: prehľad dát NBS za 1. Q 2026 (ceny krajov v €/m²)
- EDVIN Properties / ERDO: novostavby Bratislava, jún 2026
NBS publikuje ponukové ceny štvrťročne, ŠÚ SR realizované ceny štvrťročne s oneskorením približne dvoch mesiacov. Údaje za 3. štvrťrok 2026 zatiaľ nie sú zverejnené.